产业转移为产业地产带来了新机遇

文/木于
　　产业转移是一国或地区为实现自身产业进步，在资源供给或产品需求条件等因素发生变化后，将处于创新、成熟或衰退等不同发展阶段的产业与行业的产品生产、销售、研究开发甚至企业总部转移到另一国家或地区的经济行为和过程；其在客观上表现为产业在空间上的移动，目的是实现资源的最优配置，促进分工结构的优化。产业地产是继住宅、商铺等房地产投资品种之后，又一种新的地产开发品种。它是指在新经济和新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、高新技术产业研究与发展用房、生态写字楼为主要开发对象，综合开发、集约化经营的多功能综合性产业商服地产。产业地产的主要形式为城市近郊或者郊区的工业园、开发区。相比于传统的工业地产来说，“传统工业地产的未来是产业地产”。随着地区工业经济的发展和区域产业链的成熟，产业转移对推动产业地产的发展具有巨大的促进作用，稳定的回报、日益增长的投资收益使产业地产成为前景诱人且能带来高额回报的快速发展行业。
一、我国产业转移的现状
　　改革开放是我国承接国际产业转移的开始，经过近30年的发展，特别是加入WTO以后，我国承接产业转移的速度明显加快，取得较大的成绩，并呈现两种状况：
　　一是国际产业向中国转移。迄今为止，历史上发生了5次大规模的国际产业转移，其中最近的一次就是20世纪90年代以来全球制造业向中国转移，包括制造业、服务业，高新技术产业、金融保险业、贸易服务业以及资本密集型的钢铁、汽车、石化等重化工业，中国成为名副其实的全球制造业基地。一直以来，中国吸收国际产业转移也主要集中在东部沿海地区，特别是长江三角洲地区、珠江三角洲地区和环渤海经济区，中西部地区只占外商直接投资的15%左右。这一发展状况客观上形成了东西部产业的梯度差，并给我国东西部的进一步产业升级带来了可能和机会。
　　二是东部产业向西部转移。近年来，东部发达地区资本相对饱和，加上受资源、劳动力成本、环境、市场等综合因素影响，资本向外扩张的需求强烈，长三角、珠三角、闽南地区大批产业已开始梯度转移。而从西部来看，我国西部的交通、水利、能源、通信等重大基础设施建设已经取得了实质性进展，具备了承接产业转移的能力。从当前来看，国家的加工贸易等政策也正在向中西部地区倾斜。商务部确定了西安、重庆等22个中西部城市为第二批加工贸易梯度转移重点承接地。
二、产业转移为西安产业地产带来的机遇
　　国际资本加速向中国转移，中国沿海资本加速向内地转移，这两股影响世界和中国经济地理格局的大潮，为西安地区产业地产的发展带来了历史性机遇。因为产业的转移尽管看重投资地低廉的商业成本，但更看重投资地整体的投资回报和产业环境所带来的好处，所以，产业地产的开发成为产业转移落地生根的必要条件，产业地产的发展现状和趋势是产业环境中影响区域产业选择的重要条件。所以，面对新一轮的产业转移浪潮，产业转移为西安产业地产的发展提供了新的商机，并将对本地产业地产运营商产生深远而积极的影响。主要有以下几个方面的表现：
　　一是物流仓储。从整个中国的城市区域辐射来看，物流仓储非常薄弱，远远低于市场的需求量。虽然地区政府非常注意扶持区域的产业发展，但随着产业的整合、成熟，物流仓储的薄弱环节会出现瓶颈效应。
　　二是新概念的产业园区。比如高科技或者研发中心、总部基地、企业大道等。从它的地利来说，更多的是靠城市中心，或者有良好的交通系统；几年内是郊区，但将来可能变成城市的商务或服务中心、技术中心、研发中心、数据中心。这类项目对一个产业的整合，或者提升城市的产业能力有着重要的作用。
　　三是特色产业园。以区域经济为基础，优势产业为主导，促进现代产业分工协作的专业化产业区，通过改善聚集经济的结构，提高区域经济的竞争力。成为政府和企业青睐的投资热点。
　　四是人口就业。产业地产的出发点是将地产资源与其他资源整合，通过带动人流、物流、信息流、资金流的全面汇集，实现资源价值的最大化。从这一层面说，产业地产项目更能推动当地经济的发展，持续增加地方税收和安排更多的人员就业。
　　尽管长期以来，西安地区承接主要体现在制造业领域，但其内涵却在不断地发展变化：从资源密集度来看，产业转移已从早期的劳动密集型产业逐步过渡到资本密集型产业，然后到技术、知识密集型产业；从附加值来看，由低附加值产业(如纺织业)发展到高附加值产业(如集成电路制造业)。伴随着中国经济特别是中国制造业的飞速发展，产业地产市场的前景不可估量。具有一定实力西安本土开发商应适时介入产业地产市场，利用自身优势，大力开发特色产业地产，为西安市承接产业转移建设良好环境，同时获得同业竞争优势。