(一)
      
       今年4月份以来，在国家宏观调控之下，我国房地产开发增幅的各项指标逐月平稳下行，增长速度得到了有效控制。据国家统计局公布的资料显示，今年1至8月份——全国房地产开发投资为7185亿元，同比增长28．8％。其中，商品住宅完成投资5580亿元，增长27．7％；办公楼和商业营业用房完成投资分别增长了30．9％和37％。
      
       全国累计完成房屋竣工面积1．4亿平方米，同比增长11．6％。其中，商品住宅竣工面积1．15亿平方米，增长10．5％；办公楼和商业营业用房竣工面积分别增长了18％和18．2％。
      
       全国商品房新开工面积为3．69亿平方米，同比增长13．7％，增幅同比回落17．5个百分点。其中，商品住宅新开工面积为2．96亿平方米，增长12．2％；办公楼和商业营业用房新开工面积增长速度分别为24．5％和19．2％。
      
       全国房地产开发企业到位资金10218亿元，同比增长31．6％。其中，国内贷款2112亿元，增长8．9％，增幅同比回落近50个百分点；企业自筹资金3117亿元，增长36．3％；定金及预收款4184亿元，增长46．7％。
      
       全国商品房空置面积截至8月末为9695万平方米，同比下降0．8％。其中，空置时间在1年以上的商品房面积为5670万平方米，所占比重为58．5％。
      
       由上述可以得到两个印象：一是房地产开发各项指标增幅减小；二是商品房的开发投资、竣工面积、新开工面积等仍保持了相当大的增幅。这意味着商品房的供应量仍会有较大的增加，同时还有大量空置房可供选购。
      
       而目前引起各方关注的则是商品房价格的大幅上升。今年1—8月，全国商品房平均销售价格为2749元／平方米，同比提高13．5％。其中，商品住宅平均销售价格为2525元／平方米，提高11．2％。分地区看，东部地区商品房平均销售价格达到3421元／平方米，同比提高15％；中、西部地区商品房平均销售价格分别为1672元／平方米和1700元／平方米，分别提高了14．7％和7．7％。
      
       (二)
      
       下面着重讨论一下价格问题。
      
       第二次世界大战后，物价上涨成为世界各国普遍、持续和最重要的经济问题之一。西方经济学家关于物价上涨的理论主要有3个派别：
      
       1、“需求拉起”理论。即由于社会总需求超出社会总供给，“太多的货币追求太少的货物”，以致发生物价上涨。
      
       2、“成本推进”理论。即由于工资和利润的提高，使成本增加，导致物价上涨。
      
       3、“供求混合”理论。该派认为，“需求拉起”确实使物价上升，但是，工人因此而调整工资，不算“成本推进”，只有工人首先提高工资，然后使物价上涨才是“成本推进”。当工资增长率等于劳动生产增长率时就没有“成本推进”，只有“需求拉起”。
      
       (三)
      
       商品价格是商品需求的决定性因素。一般规律是，价格越低，需求量越大；价格越高，需求量越小。
      
       其中，对于一些可以互相替代的商品来说，甲种商品的价格变动会影响到乙种商品的需求。例如，房屋可以出租或出售，如果租金便宜到一定程度，便会影响购房的需求，反之亦然。又如，高档住宅与普通住宅的价格相差悬殊，人们对后者的需求往往超过对前者的需求。而假设普通住宅的价格不变，高档住宅的价格下降到一定程度，或者高档住宅的价格不变，普通住宅的价格上涨到一定程度，都会影响到对两者的需求。
      
       当然也有例外，有的商品价格越下降，需求量就会越小，例如珠宝首饰就是这样。佩戴珠宝首饰，象征着一定的身价和地位，另外它还有保值增值的效用，如果价格下跌，失去了上述效用，人们自然不会再去买它。高档住宅商品就多少带有这种性质。
      
       还有一些商品，价格越高，需求量就会越大。不仅像古董字画等这些高端商品存在这样的情形，有些普通商品也会出现这样的情况。19世纪，英国经济学家吉芬在研究爱尔兰的土豆销售情况时发现，当土豆价格上升时，对它的需求量也上升，而土豆价格下降时，需求量也下降，经济学家们将其称为“吉芬之谜”。原来，当人们收入减少时，穷人们只好更多地选择土豆这种廉价食品；而需求的增加，又刺激了土豆价格的上升。但虽然如此，穷人们仍然只能多吃土豆，于是就发生了价格上升，需求反而增加的现象。
      
       中低价住宅商品也多少带有这种性质。当人们的收入水平还不高的时候，只好选择中低档住宅，这类住宅因“需求拉起”而涨价，虽然如此，中低收入者仍只能选择中低档住宅。
      
       (四)
      
       反过来，商品需求又决定着商品价格。一方面，需求会刺激价格上涨，尤其是在供小于求的情况下；另一方面，需求又制约着价格上涨。表现在三个方面，也可以说是三道闸门：
      
       第一道闸门是“供求关系”。如果需求小于供给，则价格上涨就失去了市场基础。
      
       第二道闸门是“均衡价格”。即在供求基本平衡的情况下，只有当消费者为购买一定的商品所愿意支付的需求价格与生产者为提供一定商品量所愿意接受的供给价格相一致时(这在经济学中称为“均衡价格”)，生意才能成交。事实上，需求价格与供给价格的磨合是有相当空间的，这就有了讨价还价的余地。
      
       第三道闸门是“购买力”。既有购买的愿望，又有支付的能力(包括现实支付能力，以及通过贷款等方式将未来支付能力转化为现实支付能力)，才能形成实实在在的购买力——有效需求。
      
       在出现需求大于供给(如目前的中低价住宅供不应求)的情况下，固然会刺激价格上涨，但也会有第三道闸门(购买力)管住它。如果供给价格超过了消费者的支付能力，那么就会形成有价无市，迫使供给价格进行调整。
      
       (五)
      
       购买力又取决于国民收入水平，即国民生产总值。从广义上说，国民收入与国民生产总值是从分配和生产两个不同的角度来反映一定时期(例如1年)物品与劳务的流动总量的。易言之，两者是等同的。
      
       如果循着这个逻辑，价格的变化，归根结蒂是取决于国民经济增长的变化，那么，只要经济持续上升，价格就会随着上升。
      
       (六)
      
       这几年，我国房地产商品价格逐年上涨，主要是在国民经济增长(即国民收入增加)的宏观背景下，“需求拉起”和“成本推动”这两种因素复合作用的结果。因此，我们在预测房地产商品价格的变动趋势时，也主要应从这两个因素着眼。
      
       随着国民经济的增长，价格亦会正常上涨，这已是常识问题。而纵观当前的购房需求，大致可分为三种性质：
      
       第一种是主动购房需求。如无房户购房自住，现住房窄小需改善居住条件，城市化中增加的城市人口的购房需求等等。这类需求者亦可称“用家”。
      
       第二种是被动购房需求。如各项建设项目中的拆迁安置购房，因这种购房需求是拆迁引起的，故对购房者来说是被动行为。
      
       第三种是诱动购房需求。例如在转售获利的诱使下，购房后专门用于出售或出租等等。其中购房后出售获利的亦可称“炒家”。
      
       这三种需求加在一起，就容易造成需求增长过快，超越了国民经济发展水平的允许。面对这种需求增长过快的压力，要按照不同情况，区别对待。例如，对第一种自住购房需求，应尽量保证供给，尤其要增加中低价商品住宅的供给。对第二种被动购房需求，要通过调控拆迁规模来调控这类需求，正确引导，量力而行，不搞超越国力的大拆大建。对第三种投资购房需求，则是要加以抑制的。
      
       (七)
       人们的预期也会影响需求。如果某种商品行情看涨，需求量将会增加；反之，如果某种商品行情看跌，需求量将会减少。
      
       问题是，这种需求量最终也要受消费者购买力的制约。当价格上涨超过了购买力水平，就会出现“有价无市”的现象。因此，决定价格的最根本的因素是消费者的支付能力。“预期”只是价格变化的因素之一，而且它不是决定性因素。
      
       (八)
      
       已如上述，尽管进行了宏观调控，今年商品房的供给仍会大于去年，而从引导合理需求来看，又采取了控制城市的拆迁规模、减小被动需求，以及抑制投资性购房等措施，应该说是缓解了供需矛盾。但为什么房价反而大幅上升呢?主要是以下几个因素仍在起作用：
      
       一是正常上涨因素。例如，国民经济(国民收入)的持续增长，商品房品质和成本的提高等等。
      
       二是非正常上涨因素。例如长期存在的商品房结构性矛盾，导致中低价位住宅供不应求；人们对商品房价格的预期，担心宏观调控会减少商品房供应，土地供应制度改革会减少开发用地供应等等。此外，调控政策的滞后效应，也会导致需求短时间内难以趋缓。
      
       因此，当务之急是要把商品房价格控制在正常上涨的范围之内，采取切实措施消除非正常上涨因素。
      
       其中包括：1．从立项政策、土地供应政策、信贷政策、税收政策等方面来合力解决商品房结构性矛盾，缓解结构性的供不应求状况；2．及时向消费者提供市场信息，科学地、正确地进行市场理性引导，摒弃盲目预期的消费和投资心理；3．进一步抑制一手房和二手房交易中的过度炒作行为。
      
       (作者：中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长 张元端)