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2005-11

当前房地产形势兼论商品房价格

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(一) 今年4月份以来，在国家宏观调控之下，我国房地产开发增幅的各项指标逐月平稳下行，增长速度得到了有效控制。据国家统计局公布的资料显示，今年1至8月份——全国房地产开发投资为7185亿元，同比增长28．8％。其中，商品住宅完成投资5580亿元，增长27．7％；办公楼和商业营业用房完成投资分别增长了30．9％和37％。 全国累计完成房屋竣工面积1．4亿平方米，同比增长11．6％。其中，商品住宅竣工面积1．15亿平方米，增长10．5％；办公楼和商业营业用房竣工面积分别增长了18％和18．2％。 全国商品房新开工面积为3．69亿平方米，同比增长13．7％，增幅同比回落17．5个百分点。其中，商品住宅新开工面积为2．96亿平方米，增长12．2％；办公楼和商业营业用房新开工面积增长速度分别为24．5％和19．2％。 全国房地产开发企业到位资金10218亿元，同比增长31．6％。其中，国内贷款2112亿元，增长8．9％，增幅同比回落近50个百分点；企业自筹资金3117亿元，增长36．3％；定金及预收款4184亿元，增长46．7％。 全国商品房空置面积截至8月末为9695万平方米，同比下降0．8％。其中，空置时间在1年以上的商品房面积为5670万平方米，所占比重为58．5％。 由上述可以得到两个印象：一是房地产开发各项指标增幅减小；二是商品房的开发投资、竣工面积、新开工面积等仍保持了相当大的增幅。这意味着商品房的供应量仍会有较大的增加，同时还有大量空置房可供选购。 而目前引起各方关注的则是商品房价格的大幅上升。今年1—8月，全国商品房平均销售价格为2749元／平方米，同比提高13．5％。其中，商品住宅平均销售价格为2525元／平方米，提高11．2％。分地区看，东部地区商品房平均销售价格达到3421元／平方米，同比提高15％；中、西部地区商品房平均销售价格分别为1672元／平方米和1700元／平方米，分别提高了14．7％和7．7％。 (二) 下面着重讨论一下价格问题。 第二次世界大战后，物价上涨成为世界各国普遍、持续和最重要的经济问题之一。西方经济学家关于物价上涨的理论主要有3个派别： 1、“需求拉起”理论。即由于社会总需求超出社会总供给，“太多的货币追求太少的货物”，以致发生物价上涨。 2、“成本推进”理论。即由于工资和利润的提高，使成本增加，导致物价上涨。 3、“供求混合”理论。该派认为，“需求拉起”确实使物价上升，但是，工人因此而调整工资，不算“成本推进”，只有工人首先提高工资，然后使物价上涨才是“成本推进”。当工资增长率等于劳动生产增长率时就没有“成本推进”，只有“需求拉起”。 (三) 商品价格是商品需求的决定性因素。一般规律是，价格越低，需求量越大；价格越高，需求量越小。 其中，对于一些可以互相替代的商品来说，甲种商品的价格变动会影响到乙种商品的需求。例如，房屋可以出租或出售，如果租金便宜到一定程度，便会影响购房的需求，反之亦然。又如，高档住宅与普通住宅的价格相差悬殊，人们对后者的需求往往超过对前者的需求。而假设普通住宅的价格不变，高档住宅的价格下降到一定程度，或者高档住宅的价格不变，普通住宅的价格上涨到一定程度，都会影响到对两者的需求。 当然也有例外，有的商品价格越下降，需求量就会越小，例如珠宝首饰就是这样。佩戴珠宝首饰，象征着一定的身价和地位，另外它还有保值增值的效用，如果价格下跌，失去了上述效用，人们自然不会再去买它。高档住宅商品就多少带有这种性质。 还有一些商品，价格越高，需求量就会越大。不仅像古董字画等这些高端商品存在这样的情形，有些普通商品也会出现这样的情况。19世纪，英国经济学家吉芬在研究爱尔兰的土豆销售情况时发现，当土豆价格上升时，对它的需求量也上升，而土豆价格下降时，需求量也下降，经济学家们将其称为“吉芬之谜”。原来，当人们收入减少时，穷人们只好更多地选择土豆这种廉价食品；而需求的增加，又刺激了土豆价格的上升。但虽然如此，穷人们仍然只能多吃土豆，于是就发生了价格上升，需求反而增加的现象。 中低价住宅商品也多少带有这种性质。当人们的收入水平还不高的时候，只好选择中低档住宅，这类住宅因“需求拉起”而涨价，虽然如此，中低收入者仍只能选择中低档住宅。 (四) 反过来，商品需求又决定着商品价格。一方面，需求会刺激价格上涨，尤其是在供小于求的情况下；另一方面，需求又制约着价格上涨。表现在三个方面，也可以说是三道闸门： 第一道闸门是“供求关系”。如果需求小于供给，则价格上涨就失去了市场基础。 第二道闸门是“均衡价格”。即在供求基本平衡的情况下，只有当消费者为购买一定的商品所愿意支付的需求价格与生产者为提供一定商品量所愿意接受的供给价格相一致时(这在经济学中称为“均衡价格”)，生意才能成交。事实上，需求价格与供给价格的磨合是有相当空间的，这就有了讨价还价的余地。 第三道闸门是“购买力”。既有购买的愿望，又有支付的能力(包括现实支付能力，以及通过贷款等方式将未来支付能力转化为现实支付能力)，才能形成实实在在的购买力——有效需求。 在出现需求大于供给(如目前的中低价住宅供不应求)的情况下，固然会刺激价格上涨，但也会有第三道闸门(购买力)管住它。如果供给价格超过了消费者的支付能力，那么就会形成有价无市，迫使供给价格进行调整。 (五) 购买力又取决于国民收入水平，即国民生产总值。从广义上说，国民收入与国民生产总值是从分配和生产两个不同的角度来反映一定时期(例如1年)物品与劳务的流动总量的。易言之，两者是等同的。 如果循着这个逻辑，价格的变化，归根结蒂是取决于国民经济增长的变化，那么，只要经济持续上升，价格就会随着上升。 (六) 这几年，我国房地产商品价格逐年上涨，主要是在国民经济增长(即国民收入增加)的宏观背景下，“需求拉起”和“成本推动”这两种因素复合作用的结果。因此，我们在预测房地产商品价格的变动趋势时，也主要应从这两个因素着眼。 随着国民经济的增长，价格亦会正常上涨，这已是常识问题。而纵观当前的购房需求，大致可分为三种性质： 第一种是主动购房需求。如无房户购房自住，现住房窄小需改善居住条件，城市化中增加的城市人口的购房需求等等。这类需求者亦可称“用家”。 第二种是被动购房需求。如各项建设项目中的拆迁安置购房，因这种购房需求是拆迁引起的，故对购房者来说是被动行为。 第三种是诱动购房需求。例如在转售获利的诱使下，购房后专门用于出售或出租等等。其中购房后出售获利的亦可称“炒家”。 这三种需求加在一起，就容易造成需求增长过快，超越了国民经济发展水平的允许。面对这种需求增长过快的压力，要按照不同情况，区别对待。例如，对第一种自住购房需求，应尽量保证供给，尤其要增加中低价商品住宅的供给。对第二种被动购房需求，要通过调控拆迁规模来调控这类需求，正确引导，量力而行，不搞超越国力的大拆大建。对第三种投资购房需求，则是要加以抑制的。 (七) 人们的预期也会影响需求。如果某种商品行情看涨，需求量将会增加；反之，如果某种商品行情看跌，需求量将会减少。 问题是，这种需求量最终也要受消费者购买力的制约。当价格上涨超过了购买力水平，就会出现“有价无市”的现象。因此，决定价格的最根本的因素是消费者的支付能力。“预期”只是价格变化的因素之一，而且它不是决定性因素。 (八) 已如上述，尽管进行了宏观调控，今年商品房的供给仍会大于去年，而从引导合理需求来看，又采取了控制城市的拆迁规模、减小被动需求，以及抑制投资性购房等措施，应该说是缓解了供需矛盾。但为什么房价反而大幅上升呢?主要是以下几个因素仍在起作用： 一是正常上涨因素。例如，国民经济(国民收入)的持续增长，商品房品质和成本的提高等等。 二是非正常上涨因素。例如长期存在的商品房结构性矛盾，导致中低价位住宅供不应求；人们对商品房价格的预期，担心宏观调控会减少商品房供应，土地供应制度改革会减少开发用地供应等等。此外，调控政策的滞后效应，也会导致需求短时间内难以趋缓。 因此，当务之急是要把商品房价格控制在正常上涨的范围之内，采取切实措施消除非正常上涨因素。 其中包括：1．从立项政策、土地供应政策、信贷政策、税收政策等方面来合力解决商品房结构性矛盾，缓解结构性的供不应求状况；2．及时向消费者提供市场信息，科学地、正确地进行市场理性引导，摒弃盲目预期的消费和投资心理；3．进一步抑制一手房和二手房交易中的过度炒作行为。 (作者：中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长张元端)

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加息 超前消费者受冲击 波澜不惊楼市

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近一段时间，有关加息带来的震荡令楼市一度风雨飘摇，而最近中国社科院金融研究所主任易宪容提出所谓“贷款利率有可能加至10”的说法，更引起唏嘘一片，在由此引发的口水战中，生涩而高深的经济学理论让广大的普通百姓摸不着头脑，面对此番极有可能接踵而来的加息，京城的老百姓们最关心的莫过于该不该买房？房价是涨还是跌？ 超前消费者受冲击 早就有专家提出，北京和上海楼市的情形不同。同样受此次加息影响，北京和上海的反映的确有差异。据上海有关统计资料显示，加息一周来，上海的成交量由1300套下降为800多套，下降幅度较大，但价格没有变化。 但在北京，记者走访了几家售楼现场，发现不少项目的售楼处依旧人头攒动，房价该涨的涨，看不出买房受加息影响的迹象。一位售楼先生说：“今年的房子很好卖，这价早在一个月以前就定了，现在价涨了，来买房的人还是不少，利率抬高对我们没什么影响。” 业内人士分析，加息意味着增加了购房成本，此轮加息将首先对透支经济能力的人产生冲击，如那些过度超前消费的买房人，原本购买一套60平方米的房子还款已吃力，最终却买了100平方米的买房人，以及缺乏实力支持的投资者。相比上海人人投资炒房的市场状况，北京的自住型客户比重相对较高，投机成分低，市场反映不够强烈和明显也是预料中的事。 正视泡沫论 前不久，摩根士丹利首席经济学家谢国忠发表的泡沫论在楼市引起轩然大波，然而令人感到诧异的是，在大摩的经济学家们反复强调泡沫论期间，摩根士丹利的投资决策者们却以实际行动表现出对中国内地房地产市场的看好。据报道，去年7月，摩根士丹利名下房地产基金MSREF与卢湾区政府控股的永业集团联合投资“锦麟天地雅苑”，项目总投资预计达9000万美元；与美国雷曼兄弟公司各入股25％参与上海永业集团发展的上海永业公寓二期，估计涉资将高达2亿元人民币。2004年1月，摩根士丹利推动“上海复地”(2337．HK)在港招股集资15亿港元的同时，MSREF还与“复地”合作投资约5000万美元兴建“复地雅园”。 对于海外投行的这种自相矛盾的举动，业内专家和学者普遍认为，外国投资者有“趁火打劫”之嫌，国内房地产的泡沫有被过分夸大的成分。 此外，经过今年上半年开始的一系列宏观调控，北京房地产市场已经进入了调整阶段，可以预料未来政府为控制房价对房地产市场采取的调控措施将不会过激。 贷款利率不超过6．5 有迹象表明，本轮加息是一持续性加息周期的开始，出于对未来加息幅度的未知和无法预估，已有不少买房人担忧过高的利率将加重还款压力，而最近易宪容提出贷款利率有可能加至10的预测，多少令已有心理负担的买房人出现恐慌。 对此，虎杰投资的张寅表示，利率增幅过高的可能性不大，因为政府加息的目的是抑制投资增长，有计划地拖慢经济增长速度，过高的利率浮动在控制投资泡沫的同时，也提升了老百姓置业的门槛，损害了百姓的利益，这与政府保障百姓生活，控制房价上涨的初衷相背离。 张寅预测，此次加息将历时18个月，到2006年的4月底结束，一年期利率将抬升至3．89，为25年来我国利率水平的平均数，贷款利率的极限为6．5，贷款利率超过6．5的可能性不大。 他同时表示，理论上，本次加息过程将形成一完整的加息周期，但能否最终形成，还得看市场博弈的结果，一旦经过一二次加息后，房地产市场出现明显震动，反弹严重，房价上涨趋势得到控制，达到预期效果，加息就会停止。 房价涨跌难料 由于与房价关联的面很多，经过此次加息震荡后房价便更难预测。业内专家认为，未来房价受以下几个因素影响： 1．加息。可以肯定的是，加息对房地产市场一定产生负作用，房价将为此拖累，向下游移，最低限度是房价至少不再上涨，房价持续上涨多年的趋势受到控制。 2．人民币升值。现在，人民币始终面临升值的压力，人民币升值意味着人们购买的资产也升值，房价就会上涨。 3．供求。理论界一致认为，供求因素是影响房价的最终原因，今年北京房价的上涨，很大程度上是由于受政策影响，市场供应萎缩，在需求不变的情况下，房子销售顺畅，导致房价上扬。据估计，明年房屋新增供量将与今年相当，房价至少将保持今年的水平。这与加息明显产生对冲的局面。 4．汇率。在此次政府调整利率政策的同时，很多人都忽略了政策中有关汇率的松动，在人民币面临升值压力的同时，放松汇率就意味着将有相当规模的国外资金流入国内参与投资，填补了政策性加息带来的供应缺失，从而影响房价。 不难发现，上述四大因素共同作用房价并相互制约，房价涨跌前景扑朔迷离。张寅表示，此次加息明显对长三角地区的房地产市场产生抑制作用，按照常理推断，在周边价格一片下挫的情形下，北京的房价单独突进的可能性不大。但由于北京房价近年来涨幅很小，回落的幅度也不大。 业内人士普遍认为，买家不必受此轮加息影响而恐慌，自住型客户可以根据自己的需求照常买房，投资者则应权衡自己的资金实力，选择合适的、真正有潜力的房屋。

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融侨·紫薇馨苑项目合作签约仪式今举行

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　　2005年11月2日上午10点，融侨集团与高科集团紫薇地产合作开发融侨·紫薇馨苑项目签约仪式在西安钟楼饭店举行。西安市副市长、高新区党工委书记黄省身，西安高新区管委会副主任、高科（集团）公司总经理安建利，融侨集团董事局主席林文镜、融侨集团执行总裁林定强，西安融侨房地产有限公司总经理林宝明，西安紫薇地产开发有限公司总经理韩红丽等出席了签约仪式。签约仪式后，省委副书记、西安市委书记袁纯清等省、市领导会见了林文镜先生一行。 到场嘉宾 融侨集团高层 到场嘉宾 政府领导 融侨集团董事局主席 林文镜 先生发言 西安市副市长、高新区党工委书记 黄省身 先生致词 西安高新区管委会副主任、高科（集团）公司总经理 安建利 先生发言 　　在紫薇地产与融侨集团合作签约仪式现场，众嘉宾汇聚一堂，畅谈西部地产开发趋势，激发开发企业新思维，共谋城市未来发展新格局。在会上，融侨集团董事局主席林文镜，对融侨集团为何选择西安，选择紫薇地产作为其西部战略扩张的一大重要措施做了精彩发言；随后，西安市副市长、高新区党工委书记黄省身说，随着城市空间和经济布局的调整，双向开放、大项目产业带动战略的实施，为商界巨贾投身西安提供了良好的投资环境。融侨集团把在西部突破点放在西安，放在高新区这块最具活力的区域，与紫薇地产共绘地产市场蓝图，无疑，将会极大的带动城市发展，对城市区域建设起到推波助澜的作用。 现场爱心捐助50万元资助当地教育 现场签约 洽谈会现场 林文镜 先生 、 袁纯清 先生 交谈 林文镜 先生、 安建利 先生 交谈 林文镜 先生、袁纯清 先生 互赠礼品 紫薇地产总经理韩红丽 女士 接受媒体采访 融侨·紫薇馨苑 项目简介 　　融侨集团董事长林文镜，作为著名华人企业家、印尼“林氏集团”两大股东之一，20世纪六十年代起，林文镜在海外创建的几个公司获得巨大成功，旗下拥有世界最大的水泥厂和面粉厂，在新加坡、印尼、我国台湾、香港等地有40亿多美元的资产。此次签约合作的融侨集团创建于1989年，以房地产开发为核心业务，具有国家建设部一级房地产开发企业资质。经过多年发展，现已成为集房地产开发、物业管理、温矿泉开发、商业、酒店、餐饮及教育等为一体的企业集团。截至2004年12月31日为止，融侨集团房地产开发投资总额己超过120亿元人民币，规模位居福建省外商投资及房地产开发企业前列。 在签约活动中，融侨集团执行总裁林定强与紫薇地产总经理韩红丽为双方强强合作郑重签约，同时融侨集团向周至县终南镇大庄寨村小学提供了爱心捐助50万元。 融侨·紫薇馨苑项目位于西安市南郊太白南路南段，占地80万平米，以“温馨小镇、时尚之苑”项目定位，前期取得了良好的市场反响。以紫薇地产最具实力的品牌影响和对本土市场的深度了解，联合融侨集团先进的开发理念、雄厚的开发资源，将使开发进程“锦上添花”，融侨·紫薇赚苑项目价值不断提升。 紫薇地产与融侨集团的双强合壁，不仅是紫薇地产积极贯彻高科集团“责任为重、诚信为本、稳健经营、科学管理”经营理念的成果，也是融侨集团“为居者着想，为后代留鉴”经营理念的具体体现；对于两大企业而言，品牌的双强携手，除了符合各自发展的战略目标，也能通过具体项目的实施，使品牌再度双向升级，并使前期已获良好市场反响的馨苑项目的开发得到进一步提升，同时为西安房地产行业的发展注入了新的活力。

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理念决胜千里共启楼市伟业

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2005年，“人居文化年”的战略旗帜，让紫薇地产在跨越中再创辉煌，西安市场的风云变幻，外埠资本的逐鹿厮杀，更多本土企业发展后续乏力，反应平淡，也让西安地产的品牌格局愈显扑朔。资本为王，品牌为尊，一直站立在西安地产品牌之颠的紫薇地产，再次挥斥西安地产风云，以海纳百川之势，谋求品牌战略发展新模式，并毅然联手国内地产巨擘——福建融侨集团，强力启动融侨•紫薇馨苑，并形成令人称奇的“馨苑模式”。国内地产品牌与资本的强强联手，也将引发紫薇地产品牌扩张，融侨集团西进开疆的楼市佳话。 理念决胜千里 共启楼市伟业 ——写在紫薇地产与融侨地产联合打造融侨•紫薇馨苑之际 评述：这是一次跨越区域的牵手，这是一次企业理念的升华，这是一曲超越思辨的领舞，这是一场战略转变的合作，这是一轮导向鲜明的变革。公元2005年11月2日，在紫薇地产“人居文化年”实现品牌的再度腾飞和跨越之际，国内两大地产巨擘——高科集团•紫薇地产和融侨集团实现了强强合作的品牌联合，在西安签约合作开发“融侨•紫薇馨苑”项目，这将为资本的跨区域合作，品牌的双向升级，探索出一种新的发展模式和思路。 竞乃合，容乃大，实现多赢格局 作为以房地产与城市基础设施建设为主业、以区域服务业和高新技术产业为两翼，总资产过100亿元的大型现代企业集团，高科集团是中国500强企业集团之一，其旗下的紫薇地产一直在产品、品牌和发展观念上引领着西安地产的发展。在九年的品牌发展历程中，紫薇地产的品牌魅力和价值也深入人心，而其“建筑梦想、创新生活”的开发理念也成为行业发展不断前进的标志。土地和资金的运营能力是一个地产企业发展的关键环节。在多年的品牌发展过程中，紫薇地产也一直在寻求一种品牌发展的新模式，那就是通过强强联手的方式，与有土地资源的企业和有资金资源的企业进行深度合作。这样通过紫薇地产品牌的优势，实现项目在土地和资金上的双向合作。依照紫薇地产的实力，完全可以撑起西安房地产行业的这片天，同时欣然的担负起西安城市发展的历史重任的。然而，如今面对着西安地产市场的竞争格局，以及大型外埠资本的攻城略地，选择单打独斗，还是在融合中强强联手，紫薇地产显然在后者的践行中为行业树立了一个标杆。竞乃合，容乃大，在西安地产整体发展模式的变局中，为市场指出一条新的模式和思路，为西安楼市打造更高水准的住宅产品。正是在这样的思考下，紫薇地产本着海纳百川的宽广胸怀，毅然与著名爱国华侨林文镜先生创办的侨资企业——福建融侨集团联手，并直接推动两强之间的项目合作，以紫薇强大的品牌实力和深厚的文化底蕴，以及对西安市场深入的了解，引入融侨集团资本的扩张模式和产品营造的先进理念，将给西安地产带来一场最具品牌冲击度的价值重组和文化合作。紫薇地产总经理韩红丽告诉记者，房地产的区域性消费特征比较强，紫薇则是个土生土长的本地品牌，对西安的房产市场、消费需求，文化内涵都非常熟悉。而融侨资金实力雄厚，开发经验丰富，和紫薇联手必将给西安带来海派文化的冲击，在成本管理、项目操作等方面也有其独到之处。紫薇和融侨双向选择和合作，在文化的相连，产品的对接和价值的营造上都会有完美的提升。而站在行业的高度来说，此次合作对于资金和资源上的合作模式带来新的启示，也是一次观念突破和思维方式的刷新。其实紫薇此次选择的强势联手，也是其品牌输出战略规划的一部分，紫薇的这一发展愿景早从2004年8月并购龙腾房地产公司、联手开发紫薇龙腾新世界以及紫薇•臻品项目就开始了，而此次合作又是一次提升和飞跃。据了解，紫薇地产并没有满足于当前的种种业绩，高科集团和西安园林局合作的丈八苗圃、在西安市东南郊的400余亩土地以及在北郊180亩的地块已将列入紫薇的版图，目前正在进行的土地储备已多达1500多亩，同时，其触角仍在悄悄伸展省内二线城市宝鸡以及在甘肃兰州等地，并有可能都将采取类似的合作开发的方式，让紫薇之花遍地开放。这将成为紫薇在不断滚动发展过程中的一种举措。用韩红丽的话来说，这也是紫薇进行资本运营的一种发展模式，品牌积累厚积薄发、多向输出的必然趋势，将为未来企业发展突围指明方向，并将成为引领行业发展的一种趋势。 评述：理念是什么？理念是一种信念，一种思想意识，它是人们判断是非，行为选择的根基和动力。因此，有什么样的理念就有什么样的行为，有什么样的行为就会有什么样的结果。一个人如此，一个企业也是如此。企业理念是企业在经营过程中逐步形成的一种领导者与大多数员工共同认可的信念、意识，风气和精神，它是企业文化和企业形象的核心，是企业发展的源动力。融侨与紫薇的强强联手，是在各自缜密而先进理念主导下的一次突破，只有选择突破才能使资本发挥其神奇的魔力，使品牌双向升级。 同携手，共发展，领跑行业飞越 紫薇牵手融侨，虽然事出情理，但又颇显意外。按照常理，这种巨擘合作的谋篇布局，往往需要大量的沟通和谈判。而据记者了解，此次紫薇和融侨的谈判时间，从初始到签订明确的合作意向书，不足短短的30个小时。此次西安市场的大手笔品牌变革，又是在一种什么样的背景下促成的呢？据了解，早些时候，西安市委书记袁纯清会见萧万长和林文镜时，在谈话过程中袁书记就希望林文镜先生能到西安来投资发展，而林先生也表示会对西部作出贡献，而此次融侨和紫薇的合作也实现了早前的共识。在和融侨刚开始接触时，紫薇还是存在一定的担心，担心外来企业能否对西安特有的地域文化准确把握，担心紫薇一贯的愿景能否与融侨的发展理念相互融合。但在逐步了解过程中，双方都发现彼此在企业文化的理念，品牌认同以及产品开发上都有很多的共同点，也出于对西安市民提供品质更高的住宅产品的使命，双方最终在短短的时间内达成了合作意向。而紫薇地产总经理韩红丽也表示，此次的合作是多方面促成的。据了解，融侨集团创建于1989年，以房地产开发为核心业务，具有国家建设部一级房地产开发企业资质。经过多年发展，现已成为集房地产开发、物业管理、温矿泉开发、商业、酒店、餐饮及教育等为一体的企业集团。截至2004年12月31日为止，融侨集团房地产开发投资总额已超过120亿元人民币，规模位居福建省外商投资及房地产开发企业前列。 融侨集团秉承“为居者着想，为后代留鉴”的经营理念。自创立之日起，始终坚持以市场为导向，全面致力于开发建设“20年内不落后”的各类中高档住宅小区、高层写字楼以及商业物业等，目前已开发建设完成十多个各类房地产项目，累计建筑面积超百万平方米。经过十多年努力，产品已形成“融侨”品牌系列，在房地产市场上取得了巨大的成功。2004年12月，集团荣膺由全国28家主流媒体共同评选的“2004中国值得尊敬的房地产品牌企业”称号；2004年10月，人民日报社人民网、中国城建与房地产科学发展观2004高峰论坛组委会授予融侨集团“中国城建与房地产科学发展之50大卓越成就企业”称号。对于融侨和紫薇的携手共发展，也源于双方共同的选择。融侨集团秉承“为居者着想，为后代留鉴”的经营理念，自创立之日起，始终坚持以市场为导向，全面致力于开发建设“20年内不落后”的各类中高档住宅小区、高层写字楼以及商业物业等，目前已开发建设完成十多个各类房地产项目，累计建筑面积超百万平方米。经过十多年努力，产品已形成“融侨”品牌系列，在房地产市场上取得了巨大的成功。对于融侨集团而言，除了其本身的战略发展目标，董事局主席林文镜作为爱国华侨，也一直致力于国内的投资，而响应国家号召，向西部挺进，也必然成为融侨集团发展的重点战略。此前，融侨集团已经在重庆拉开西部发展攻略，而此次挺进西部重镇西安，则是他们西部战略扩张的又一重大举措。作为西安第一地产品牌，紫薇谋求品牌的战略扩张和再度升级，无疑也成为联手融侨的重要考虑。对于这两家企业而言，品牌的强强联手，除了符合各自发展的战略目标，同时也能通过具体项目的实施，从双向使品牌再度升级。紫薇和融侨的双强合壁，除了品牌发展的互相选择和市场战略的机遇之外，更重要的还是基于两者之间有着共同的文化价值取向和开发运营模式。在文化价值上，紫薇地产一直在诉求以人居和建筑引领市场，并不断以文化推动行业变革的理念。而2005紫薇人居文化年也把这种理念诉求延伸到一种更广深的境界。对于融侨集团，“为居者着想，为后代留鉴”的经营理念，实际上也反映出一种文化推动产品传承的价值取向，这和紫薇的理念是有着共同的基础的。而在地产开发模式上，紫薇和融侨都具有丰富的大盘开发经验，并形成了各自极具城市价值提升的开发理念和模式，这样在融侨•紫薇馨苑的合作开发上就带有了更多的共同点。 评述：随着今年全国土地市场的紧俏，以及国家宏观调控措施给发展商带来的资金压力，如何运用身边的资源在新一轮的土地资源分配上占据更加有利的地位，是开发商今后的重要课题。由此，合纵连横这种古老的竞争方式，成为目前中国地产业最流行的竞争手段。无疑，此次融侨地产与紫薇地产强强合璧的地产开发模式，将成为打破西安乃至整个中国房地产市场僵局、实现城市价值和企业价值比翼双飞的一种大手笔和新思路。同理念，“馨”模式，再引楼市新风标进入2005年，西安地产市场的竞争格局更为激烈，除了本土地产品牌的再度洗牌，外埠资本的大举入侵，也让强者愈强、弱者愈弱的两极分化趋于白热化。地产品牌的洗牌定局、国内资本的强势逼人，让西安地产市场进入了一个抉择的时代。外来资本，这个曾经的“狼”，现在已经是身边攻城略地的“大象”，本地地产企业如何面对？进退之间更需要一种战略的发展眼光和先人一筹的思想观念。而作为高新区乃至西安房地产排头兵的紫薇地产，在“做令人尊敬的现代企业集团”为目标的4008com云顶集团（公司）领导下，以宽阔的胸襟，海纳有识之士，在践行西安市委“四化”理念、投身高新区二次创业以及做好“一主两翼”宏伟战略中，使肩负构筑城市价值的责任转化为巨大的发展推动力。旗下紫薇地产也在“人居文化年”理念指导下，秉持“至诚、包容、合作、共赢”的开发胸怀，通过与融侨的合作，实现了人文升级、产品升级，进一步带动了行业升级、市场升级。与此同时，为积极响应中央西部大开发的号召，一直关心国家建设发展的融侨集团决定抓住这一机遇向西部进军。源于此，融侨集团踏上了西进的征程。首先，2001年融侨集团在充分调研成渝市场的基础上，注意到作为西南工商业重镇的重庆，既有良好的经济基础，又有西部惟一直辖市的政策环境。因此，立足重庆、进军西部，融侨集团掀开了崭新的发展历程，作出了在渝发展的决策。而今，融侨集团在林文镜先生的引领之下，源于产业报国的赤情，力求在西部快速突破，挟持在全国异地作战的雄厚经验，融侨集团再次攻城拔寨进入商家纷争之地——西安，并寻求本土第一房地产企业，建立与市民的良好沟通，实现产业的登陆与扩张，并以其品牌南派的精细化模式融入古城西安深厚的文化底蕴之中，为西安房地产市场带来一股清新的江南小镇风情——融侨•紫薇馨苑。种种战略背景和利好因素的厘定，同时源于彼此欣赏，基于理念一致，源于优势互补，强强双赢的企业发展理念，使得融侨与紫薇开创的“馨苑模式”蔚然形成，并从此奏响了战略共赢、品牌升华的企业发展强劲音。 责任 一位侨商和他的产业报国梦想 ——华商巨子林文镜的拳拳爱国情怀 福建融侨集团与本土房地产巨擎紫薇地产形成强强联合之势，同时，跟融侨集团一起走近人们视线的，还有这位在东南亚华人商圈叱咤风云的融侨集团董事局主席林文镜先生。作为著名华人企业家、印尼“林氏集团”两大股东之一，世界级的华商企业家，林文镜先生完全可以守着他在印度尼西亚和香港等地的产业，凭着他的财富帝国和商业版图，成就更大的企业梦想。但这位78岁的老人始终没有忘记自己炎黄子孙的身份，更希望能通过自己的努力让国家更加富强起来。而这一切，从18年前他从南洋回到国内开始，这份拳拳赤子心就已为国人所感悟。回望 一位有责任感华侨的远见卓识林文镜祖籍福建福清，20世纪六十年代起，他在海内外屡次成功的神奇经历，先后创建的几个公司获得巨大成功，旗下拥有世界最大的水泥厂和面粉厂，在新加坡、印尼、我国台湾、香港等地有40亿多美元的资产。然而，他那一份强烈的爱国、爱乡的情怀，更是在家乡名闻遐迩。18年前，颇有成就的他面对故乡的父母官们，他承诺：“我要用5年的时间，实现家乡工业产值5亿美元，要用10年时间，让家乡经济实力升入全省前10名。”商界的朋友不理解：在商言商，你管那么多闲事干嘛？捐点钱算了。他却说：“输血，不能让家乡强壮，我要送家乡一部‘造血机器’。”乡亲们都半信半疑：一个7岁离乡的华侨能担负起让家乡脱贫致富的重任？1987年，林文镜从南洋回乡兴业，造福生养自己的溪头村，成了他的第一个梦想。　为让家乡能尽快致富，林文镜承担起新的改善投资环境的重任。在家乡兴业18年，他捐巨资改善投资软硬环境，以争取更多力量一起来造福家乡。使自己的出生地——福清市阳下镇溪头村，从一个穷村变成有“福建第一村”之称的现代化环保工业村。18年来，他投资和引资在故乡创办了160家工业企业，与当地政府合作创办了三大工业区，发现并率先开发世界级现代港城——江阴半岛。他捐建了百公里长大道、50公里长的可防百年一遇洪水的堤坝、十多所学校、医院、老人院，还捐资治理了百公里长的污水河等，捐资额数以亿计。除此之外，他的功绩更仍不胜枚举。1990年，林氏集团在福清建了中国第一个侨资开发区——元洪投资区。1992年，林文镜在林氏集团已建项目的基础上，再增建一个大型水泥项目。林文镜在溪头村进行改善投资环境吸引外商造福家乡试验的同时，还尝试在福清更大范围内通过改善投资环境招商引资。他捐资兴建了福清历史上第一条现代化大道，兴建了福清第一现代化商展城，兴建了福清第一座现代化酒店，还捐资改造了福清两条溪河，捐资参与了福清调水工程……为改善福清投资环境垫定了基础。江泽民、杨尚昆、朱镕基、李鹏、李瑞环、贾庆林、王兆国等众多党和国家领导人都视察过溪头村，溪头村工业区管委会大楼里留下了众多党和国家领导人的墨宝与照片。作为一位企业家，投入这么多钱改善家乡投资环境，对林文镜个人来说，是没有利润回报的。有人说，没有一颗始终以建设家乡、造福乡亲为己任的心，就不会有如此博大的胸怀和勇于自我牺牲的精神。 林文镜是彻底的，他暂时抛弃了商人的根本信条——回报，最快、最多的回报。对此，他认为，人的一生是很短暂的，能够享受的物质财富也是有限的，所以财富不应是一个人追求的终极目标，能为家乡人民做些贡献，才会使人生具有永恒的价值和意义。钦佩 一位进军地产业的闽商巨子林文镜先生是在国内从事房地产行业的不多的华侨之一，在福州和重庆的“造城运动”更让他随之在房地产开发界声名鹊起。在福州，建得最好、最具品味、物业管理最好、环境最好的住宅区，肯定是融侨房地产公司开发的。截至目前，融侨公司在国内共开发建设高层写字楼、各类住宅小区以及商业场所等的总建筑面积近百万平方米。 融侨房地产公司开发的住宅小区，始终保持着福州单位销售量最大、销售速度最快的纪录。经过十多年努力，“融侨”品牌系列产品，在房地产市场上取得了巨大的成功。截至2004年12月31日为止，集团房地产开发投资总额约120亿元人民币，规模位居福建省外商投资及房地产开发企业前列。融侨在福州推出的高尚滨江社区“融侨锦江”和“元洪锦江”。囊括了当年福州几乎的所有的大奖。如“理想户型设计奖”、“理想环境配套奖”、“优秀高尚住宅奖”、“十佳楼盘”、“明星楼盘”、“金牌尊贵豪宅”等等。　2001年11月，中国房地产协会又授予融侨锦江“高尚社区开发模式”奖；2002年1月，中国房协、中国城市开发专业委员会和国家住宅工程研究中心联合授予融侨锦江“全国优秀社区环境”综合大奖。之后，在全国房地产业中关于融侨的种种奖项更是数不胜数。但令人感佩的远不仅仅是林文镜所领导的房地产公司创造的种种奇迹，而是他在房地产开发中所表现出的对家乡土地的珍惜和在珍惜中所流露出的对家乡的深情。林文镜领导下的融侨房地产公司开发的地产项目多是用旁人不愿问津的土地开发的：融侨锦江小区，位于福州闽江江滨大道公园区，小区对面是绵延数十公里的大小公园，被认为福州市首屈一指的高尚住宅区。而十年前，这里属于城市郊区，是一片十年九涝的烂泥地，因为种粮种菜常常被淹，所以这里渐渐成为垃圾场，天一热就蚊蝇纷飞，臭气熏天。林文镜在地产业的成功，就在于他在旁人认为“不可造就”土地上，不但造出了全省第一流的花园洋房，还能带动周边成为黄金地段。他第一个在江滨道开发楼盘，带动了众多地产商涌向闽江两岸，使这里成为福州市档次最高的住宅区；他第一个在五四北连续开发了融侨一区和融桥二区，又迅速使这一片成为房地产开发热门地段；他第一个在二环路外建高档住宅区，使二环路外也迅速升格为高尚住宅区。涉足地产业的林文镜认为，不管是在开发的品质上，还是在销售的方式上，都没有一个固定的模式，只有一个宗旨，“为居者着想，为后代留鉴”，让人们感受到“融侨”的品牌不落后于时代，而是在引导生活。聚焦 一位产业报国、挥情西部的慈祥老人 大德无碑，大象无形。谁竭力造福家乡，家乡的百姓就把你刻上心碑。在如今的福清，没有人不知道这个可敬可爱的慈祥老人——林文镜。然而，对于林文镜而言，他为祖国做的还远远不够。2001年，为积极响应中央西部大开发的号召，一直关心国家建设发展的林文镜决定抓住这一机遇，积几十年的财力和策略挺进西部，首站选在重庆。林文镜看好西部。他认为，从大陆的楼市来看，西部比东部好。好在西部的房销市场缺口很大，特别是旧城改造的量特别大：有68％的中等收入家庭没有自己满意的住宅，有83％的低收入家庭需要改善居住条件。因此西部的房地产市场潜力很大，为了发掘潜力、升温经济值，迎着竞争去开发是一种展示竞技的表示方法。有竞争的平台，我们融侨不但能显示本身的实力，也会在竞争中求得进步。林文镜把投资西部认为是一种责任，是“份内之事”。他表示，在大陆，特别是西部地区，生活条件的改善还赶不上时代的变化，住居环境亟需改善。“为他们修建房子，使他们安居乐业是我的份内之事”。如今，78岁的林文镜仍没有倦意，依然躇踌满志。现在，从长江中游北上，林文镜要在华夏文明的发祥地古城西安再竖一个新的丰碑。谈到对西安市场的看法，林先生说，在西安这样的市场，我们有足够展示“融侨”这个品牌的财力、物力、人力和智力，更有能力在西安房地产市场上创出亮点。“人生自信五百年，会当水击三千里”。近年来，林文镜非常关注西部，亦将很多精力花在建立吸引不同层次新侨余资的投资体系。他积几十年的财力和策略挺进西部，并在重庆以“融侨半岛”首战告捷，迅速成为重庆的领军地产品牌。而此次与西安龙头品牌合作开发紫薇融侨馨苑，将成为其以产业发展西部的又一重大举措。

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2005-10

西安高科（集团）公司总经理安建利在集团总部亲切会见了苏州工业园管委会国土房产局局长兼土地储备中心主任吴宏及

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10月27日上午，西安高科（集团）公司总经理安建利在集团总部亲切会见了苏州工业园管委会国土房产局局长兼土地储备中心主任吴宏及工委委员兼苏州娄葑镇委书记苏波一行。

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2005-10

高科集团制造业举办营销培训—知名营销专家高建华亲临授课

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通讯员 高原　　10月26日，国内著名实战派营销战略专家高建华先生为西安高科（集团）公司制造业管理公司的营销人员进行了一次营销专业知识的培训。高科集团本部、高科塑业、高科股份、高科卫光、京新公司、高华电气、紫薇电器等企业近200人参加了本次培训活动。　　高建华曾历任中国惠普公司市场总监，美国苹果电脑国际公司中国市场总监，是大型跨国公司中国区最高决策层的少数本地员工之一。他擅长将跨国公司的管理体系与中国国情相结合,即有丰富的实战经验,又有深厚的理论功底。培训课上，高建华围绕制造业企业市场营销战略与竞争优势的建立的主题，分别对营销理念和实用营销战术进行了深入讲解，并引证了许多经典的营销案例。　　高科集团总经理助理、高科集团制造业管理公司总经理祝社宁说，本次培训是自高科集团制造业管理公司成立以来的第一次面向制造业企业的大型培训活动，是一个良好的开端，日后类似的培训活动要多多举办，以全面提升高科集团制造业企业的竞争力和营销管理能力，加快推进企业学习型组织的建设。

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高新物业成功承办西安市物业管理知识竞赛

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通讯员 李建军　　10月21日，由西安市房屋管理局主办、高新物业承办的“高新•枫叶杯”物业管理知识竞赛决赛在协同软件园多功能厅举行。本次“高新•枫叶杯”物业管理知识竞赛活动，是西安市物业管理行业的一次盛会，近200多个物业管理企业报名参加，历经四个月的角逐，共有8个物业管理企业进入决赛。高新物业在本次比赛中荣获最佳组织奖。

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统一思想,明确方向,落实行动—新西部公司召开内部扩大会

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通讯员 刘云　　10月21日，新西部公司召开了中层以上扩大会议。会议在听取了前阶段项目考察情况汇报后，重点围绕公司今后的发展问题展开了热烈地讨论。与会人员在认真剖析现状的同时，发掘问题，群策群力，出主意，想办法，积极寻求各种解决渠道，并就公司今后的项目定位和战略定位形成了初步意见。　　新西部在面临的严峻形式下，召开此次会议具有非同寻常的指导意义。不仅集思广义，理清了公司今后发展思路，也使大家更全面地了解、熟悉公司的发展方向。同时，为统一思想、强化作风、强化纪律，为公司下一步发展确立了思想保障，明确任务、分清责任，明晰了责权利关系，保证大家能够全力以赴落实工作。最后，大家在会上还提出的众多合理化建议，为解决公司当前面临的许多实际问题提供了极具价值的参考意见。

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城市风景•夏日景色真情回馈业主

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通讯员 徐欣　　4008com云顶集团高科房产有限公司2005年重点建设项目——城市风景•夏日景色二期自10月18日正式发售以来，受到消费者的热力追捧，发售当日成交量近百套。为感谢各位业主对的支持与厚爱，高科房产于10月29日在高新金花店门前举办了二期业主真情大回馈的抽奖活动。随着地下车位使用权、液晶彩电、数码摄像机和物业管理费等五十多项大奖的纷纷落定，幸运的业主们脸上洋溢着欢愉的笑容。

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2005-10

高科物流 锋芒初露显峥嵘

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来自高科物流的报道下篇 高科物流 锋芒初露显峥嵘 　　作为高科集团服务业的重要构成部分，今年2月才宣告成立的高科物流发展公司，是一家集内贸外贸、仓储运输为一体的大型商贸流通企业。半年之后他们运营的成效如何呢？对高科集团的主业房地产及所承担的高新区城市基础配套建设起到了什么样的作用呢？记者专程深入高科物流发展公司进行了调查了解。 高科物流新锐锋芒尽现 　　在高科物流公司，记者看到了这样一个令人惊讶的数字：从今年2月份成立至9月底，公司通过集约化团体采购，已实现内供外销额达4.6亿元。　　而这样骄人成绩的得来并非易事，特别是对一个刚组建的新公司来说，更是充满了挑战。3月底，钢材市场价格浮动较大，各建设单位要货急切。而成立伊始的高科物流公司少量资金难以维持各建筑工地的大量需求，企业面临多方考验。　　“宁可挣死牛，决不打住车”。　　困难面前，高科物流没有畏首畏尾，向上级诉苦，而是发挥多年来在采供市场上积聚的良好信誉，充分挖掘资源。上下齐动员，西奔酒泉,东赴莱钢,与当地钢铁企业和经营大户进行商谈，想方设法，多方协调。　　经过上下齐心协力，高科物流确保了紫薇龙腾新世界、天地源枫林绿洲、高科城市风景、软件园凌翼广场、创业园公寓楼、孵化器A段B段、区市政配套中心农民安置小区、国信西大长安校区等建设工程项目所需建材设备的按期配套供应。在供货价格及服务态度等方面均未出现一例投诉，受到各建设单位和施工单位的一致好评。　　团结协作、努力拼搏的高科物流发展公司在房地产建材采购供应上锐意进取，不到半年时间就实现销售收入4.6亿元。 成绩来源于对细节的孜孜追求 　　在对各类材料、设备的选择上，高科物流按照集团公司提供的合格供应商名录进行投标单位的筛选，并在集团公司内控部的严格监督下进行招投标。　　高科物流坚持公开、公平、公正的招投标工作，保证了采购业务工作的透明度；经过招投标选定的材料设备，质量好、价格低，为高科集团下属各建设单位及客户降低了工程建设成本，赢得了各建设单位和施工单位的一致好评。　　而高科物流对客户服务可不光是板是板、眼是眼，只有条条框框，赢得客户赞誉的秘诀还在于他们时时为客户着想，处处为客户考虑。去年年底，在为陕西国信西大长安校区建设项目服务的过程中，高科物流公司的工作人员预测春节后钢材价格要上涨。从竣工周期的整体要求考虑，高科物流公司建议建设单位国信公司春节前采购储备钢材得到同意。在春节前3天内，高科物流的工作人员东奔西走，全力以赴，迅速组织落实了钢材3500吨。而钢材价格的走势证明了高科物流的判断。春节后钢材的价格一路走高，按可比价格计算，仅春节后高科物流就为国信公司节省了100万，到5月份节省成本约300万。事后直到现在，建设单位对高科物流的工作都称赞不已。　　高科物流公司为客户大幅节省成本的同样例子还有服务的西安市“119”指挥中心大楼工程。该项目在其设备器材安装前期，西安市消防支队从项目成本造价降低方面出发，经过多方考察，最终确定全权委托高科物流公司为该项目设备器材进行招标。高科物流公司接受委托后，不用客户垫资，组织专业高效的招标活动，组织供货，协调运输，送达工地。最后估算下来，高科物流为建设单位的设备器材采购节省成本近40%。西安市消防支队对高科物流公司的工作寄予了充分肯定。 内联外拓 物流平台要做大 　　在现代经济的发展中，物流企业如果单凭采购、流通来发展壮大，仍需要一个过程。高科物流在发展中也深深认识到这些，他们在做好采购流通的同时，也不断积极进行内联外拓，做大自己的物流平台。对新达建筑制品公司的成功收购，则是高科物流成立后外拓业务的一个漂亮动作，物流公司领导班子的开拓精神以及“资本运作”的思想得到了充分的体现。　　商砼是建材供应的重要内容，是控制建筑结构质量和建筑安全最主要的部分。　　长期的建材供应和经营活动，高科物流的领导班子意识到，对建材大件的有效控制对降低采购成本意义甚大。4月中旬,根据区内建设工程项目和公司自身业务发展的需要,公司决策层审时度势、大胆决策，决定自主经营商品混凝土生产及销售业务，组织专人聘请专业律师事务所及省商混协会的有关专家,对市内多家商混业的资产、经营方式及经营业绩进行了考察调研。对采用新建商混站、整体资产收购、股权收购等多种方式进行了详细的论证，最后确定采用整体资产收购的方式进行。　　5月18日，高科物流正式对西安新达建筑制品有限责任公司的整体资产实施了收购，成立了高科物流新达混凝土分公司。这项业务的拓展，可为公司提供年产能力30万立方米的商品混凝土，增加年销售收入逾9000万元。此举扩大了公司的业务经营范围，增加了公司的市场竞争能力。　　继国信西大长安校区建设项目的材料供应的委托后，高科物流公司又接受西安市消防支队就西安市“119”指挥中心大楼工程的建材供应委托。近期，高科物流正与其它大型建筑项目的材料供应进行洽谈。　　高科物流下属的西安高新区进出口公司一直是高新区和高科集团的对外窗口，也是我市外贸系统的优秀单位。在纳入高科物流的战略体系后，适时调整发展思路，完善制度体系，强化人员管理，大大激发了员工的积极性。在进出口业务上努力开拓，做好自营和代理业务。公司以优异的商誉及信誉赢得了彩虹集团部分进出口业务代理权。上半年累计出口额14783万元，进口8506万元，被市经贸局评为先进单位。公司面貌焕然一新，进出口业务正朝着良好的势头发展。　　目前，高科物流公司的注册资金已达4000万，企业实力进一步增强。　　正是有了业绩的不断提升和公司“家底”的加厚，高科物流在完成集团所属房地产开发项目和高新区城市配套建设项目的建材供应之外，以其良好的信誉和丰富专业的采供经验取得了客户的青睐。高科集团总经理安建利对高科物流的工作给予高度评价：“高科物流公司的表现，充分体现了集团公司大力倡导的‘想事、谋事、干事、干成事’的精神状态，‘积极主动、团结协作’的工作作风和‘自加压力、克服困难’的精神风貌，值得集团各公司学习。” 结束语 　　目前，全球产业结构正在呈现出“工业型经济”向“服务型经济”转型的总趋势。在服务业内部结构中，生产性服务业比重增大，主要工业国已达50%以上。资金密集型和技术密集型的服务业成为现代服务业增长中的主导行业。在国内，现代物流业方兴未艾，现代物流已跳脱传统运输与仓储的角色，透过资源的整合动用帮助客户节省更多成本。物流公司的运做将越来越专业，适应市场需求的新服务方式也会不断出现。在高科集团战略指引下，锐意进取的高科物流公司将按照集团公司的要求，一方面加强服务，处理好对内统一采供与对外市场的关系；另一方面加强内部管理，发挥优势。在业务覆盖高新区的辉煌业绩基础上，高科物流将以规范、专业、高效的集成型建材物流更好地服务客户，以辐射整个西安为新目标，全力打造西部物流旗舰企业。